Часть здания/цех 418.6 м², отдельный вход, рядом с дорогой

Рыночная цена коммерческой недвижимости в Москве ~25000 руб/м², что для 418.6 м² составляет ~10 465 000 руб. Цена объявления 12 млн руб превышает на 14.7% (<20%), вероятно округление до рыночной, но с учетом погрешности и диапазона считаю цену близкой к рыночной.